BYKHY'de Bina Yükseklik ve Kat Alanı Tanımları

BYKHY'de iki ayrı yükseklik tanımı vardır ve karıştırıldıklarında proje emniyetsiz tarafa kayar. Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafedir (BYKHY Madde 4/h). Yapı yüksekliği ise bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil bütün katların toplam yüksekliğidir (BYKHY Madde 4/bbb).

Yüksek bina eşiğinin sayısal değerini ve arkasındaki mantığı yüksek bina eşiği yazısında ayrı ele aldım. Burada eşiğin kendisine değil, eşiğin nasıl ölçüldüğüne ve hangi hükmün hangi tanıma baktığına odaklanıyorum.

İki tanım, iki farklı referans

Tanım metinleri şunlardır:

• Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafeyi veya imar planında ve bu Yönetmelikte öngörülen yüksekliği ifade eder (BYKHY Madde 4/h).
• Yapı yüksekliği: Bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere, yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğini ifade eder (BYKHY Madde 4/bbb).
• Bodrum katı: Su basman kotunun altında inşa edilen, kısmen tabii veya tesviye edilmiş zemin altında kalan kattır (BYKHY Madde 4/ı).

Bina yüksekliği tanımının ikinci kısmı sahada sık atlanır: tanım, imar planında ve Yönetmelikte öngörülen yüksekliği de kapsar (BYKHY Madde 4/h).

Yüksek bina ise şöyle tanımlanır: bina yüksekliği 21.50 m'den, yapı yüksekliği 30.50 m'den fazla olan binalar (BYKHY Madde 4/ccc). İki değer aynı tanım içinde yer aldığı için, projede her iki değerin de hesaplanıp raporlanması gerekir. Tek bir sayıyla "eşiğin altındayız" demek, tanımın yarısını atlamaktır.

Hangi hüküm hangi tanıma bakar

Tablodaki ikinci satır dikkat ister. Kompartıman kat sınırı hükmü, konut binalarında da bina yüksekliği üzerinden yazılmıştır: bina yüksekliği 21.50 m'den fazla olan konut harici binalarda ve bina yüksekliği 30.50 m'den fazla olan konut binalarında, belirtilen yüksekliklerden daha yukarıda olan katlarda en çok üç kat bir yangın kompartımanı olarak düzenlenir (BYKHY Madde 24/4). Bu hükmü yapı yüksekliğiyle kontrol etmek yaygın bir hatadır.

Basınçlandırma tarafında ise ölçüt değişir: konutlar hariç bütün binalarda merdiven kovasının yüksekliği 30.50 m'den fazla ise kaçış merdivenlerinin basınçlandırılması gerekir (BYKHY Madde 89/1); yapı yüksekliği 51.50 m'den yüksek olan konutların kaçış merdivenlerinin basınçlandırılması şarttır (BYKHY Madde 89/3). Eşiklerin ayrıntısını basınçlandırma eşikleri yazısında verdim.

Yükseklikten bağımsız bir tetikleyici de vardır: bodrum kat sayısı 4'ten fazla olan binalarda bodrum kata hizmet veren kaçış merdivenleri basınçlandırılır (BYKHY Madde 89/2).

Bodrum neden ayrı ele alınır

Bodrum katlar yapı yüksekliği tanımına dâhildir (BYKHY Madde 4/bbb), fakat bodrumun asıl zorluğu kaçış tarafındadır. Yönetmelik bodrum için ayrı hükümler kurar: bodrum kat ile zemin kat arası döşeme REI 90 veya Ek-3/C değerinden hangisi büyükse ona göre belirlenir (Ek-3/B, 3-d satırı); kaçış merdiveni bodrumlar dâhil 4 kattan çok kata hizmet veriyorsa bodrum katlarda merdivene giriş için yangın güvenlik holü düzenlenir (BYKHY Madde 46).

Kapı tarafında da fark vardır: kaçış merdiveni ve yangın güvenlik holü kapıları, bodrum katlara hizmet veriyorsa kat sayısından bağımsız olarak en az 90 dakika yangına dayanıklı olmalıdır (BYKHY Madde 47/3).

Asma katlar ve çatı arası piyesler de yapı yüksekliği tanımının içindedir (BYKHY Madde 4/bbb); sonradan eklenen bir asma kat hem yapı yüksekliğini hem kullanıcı yükünü değiştirir.

Kat alanı: Yönetmelikteki gerçek eşikler

Yönetmelik "kat alanı" için ayrı bir tanım maddesi kurmaz, fakat kat alanını doğrudan eşik olarak kullanır. Proje pratiğinde karşılaşacağınız başlıca yerler şunlardır:

• Bir kat alanı 2000 m2'den fazla olan katların tahliye projeleri, mimari projelerden ayrı olarak hazırlanır (BYKHY Madde 6/4).
• Kaçış yollarının belirlenmesinde kullanım sınıfı, kullanıcı yükü ve kat alanı esas alınır (BYKHY Madde 31/3).
• Konutlar hariç, kat alanı 400 m2'den fazla olan iki kat ile dört kat arasındaki bütün binalarda yangın uyarı butonu kullanılması mecburidir (BYKHY Madde 75/2-a).
• Yüksek binalar ile kat alanı 1000 m2'den fazla olan alışveriş merkezlerinde, otoparklarda ve benzeri yerlerde itfaiye su alma hattı bağlantı ağızları bırakılır (BYKHY Madde 94).

Bunların yanında iki farklı alan kavramı daha vardır ve birbirinin yerine kullanılamaz. Kompartıman alanı, Ek-4'te kullanım sınıfına göre verilir (BYKHY Madde 24/6); ayrıntısını yangın kompartımanı alanları yazısında tablo halinde verdim.

Kullanıcı yükü hesabına esas alan. Kullanıcı yükü katsayısı olarak Ek-5/A'daki değerler esas alınır (BYKHY Madde 32/1). Ek-5/A'nın notu kritiktir: kullanıcı yükü, tablodaki 1, 2, 3 ve 4. satırlarda yer alan kullanım alanlarında net alana, diğer satırlarda yer alan kullanım alanları için brüt alana göre hesaplanır. Kişi sayısı belirli olan mahallerde, hesaplanan değerden az olmamak üzere belirtilen kişi sayısı esas alınır.

Bu not, aynı binada iki farklı alan tanımının yan yana kullanılacağı anlamına gelir. Raporda hangi satır için net, hangisi için brüt alan kullanıldığını yazmazsanız, kullanıcı yükü denetimde yeniden hesaplanır ve farklı çıkar.

Tehlike sınıfı tarafında da bir alan eşiği vardır: düşük tehlikeli yerler, düşük yangın yüküne ve yanabilirliğe sahip malzemelerin bulunduğu, en az 30 dakika yangına dayanıklı ve tek bir kompartıman alanı 126 m2'den büyük olmayan yerlerdir (BYKHY Madde 19/2-a).

Ölçüm referansını yazmak

Yönetmelik bina yüksekliğini kot alınan nokta üzerinden tanımlar (BYKHY Madde 4/h), fakat eğimli arazide kot alınan noktanın nerede olduğu projede gösterilmedikçe değer denetlenebilir değildir. Uygulamada izlenecek yol:

Kot alınan nokta mimari projede işaretli olmalı; bina yüksekliği ve yapı yüksekliği ayrı ayrı, ölçüm referansıyla yazılmalı; imar planında öngörülen yükseklik varsa Madde 4/h gereği rapora alınmalı; eşiğe yakın projelerde imalat toleransı senaryosu baştan konuşulmalı.

Ölçüm referansını yazılı hale getirme disiplini yalnız yükseklikte değil kaçış tarafında da geçerlidir: kaçış uzaklığı ölçülecek en uzak nokta, mekân içinde mekânı çevreleyen duvarlardan 40 cm önde alınır (BYKHY Madde 32/6). Bu kuralın mantığını kaçış mesafesi 40 cm kuralı yazısında anlattım.

Yüksek bina tanımına girince ne değişir

Tanıma girildiğinde tek bir hüküm değil, bir hüküm kümesi devreye girer:

• Duvarlarda iç kaplamalar ile içte uygulanacak ısı ve ses yalıtımları yüksek binalarda en az zor alevlenici malzemeden yapılır (BYKHY Madde 29/3).
• Yüksek binalarda çöp, haberleşme, evrak ve teknik donanım gibi düşey tesisat şaft ve baca duvarlarının yangına en az 120 dakika, kapaklarının en az 90 dakika dayanıklı ve duman sızdırmaz olması gerekir (BYKHY Madde 25/3).
• Yüksek binalarda ve bitişik nizam yapılarda çatıların oturdukları döşemeler yatay yangın kesici niteliğinde, çatı taşıyıcı sistemi ve kaplamaları yanmaz malzemeden olur (BYKHY Madde 28/3).
• Konutlar dâhil bütün yüksek binalarda yangın uyarı butonu mecburidir (BYKHY Madde 75/2-c) ve döşeme kaplamaları en az zor alevlenici malzemeden yapılır (BYKHY Madde 26/2).

Yüksek bina gereksinimlerinin sistem tarafındaki toplu görünümünü yüksek binalarda yangın gereksinimleri yazısında ele aldım. Bodrumda yoğunlaşan otopark kullanımının kendi riskleri için otoparklarda yangın koruması yazısına bakabilirsiniz.

Saha notu

Eğimli arazide konumlanan bir ofis binasında proje, bina yüksekliğini düşük cepheden ölçerek eşiğin altında tutuyordu. Arka cephede arazi alçaldığı için aynı bina, diğer cepheden bakıldığında eşiğin üstündeydi. Onay aşamasında bu fark görüldü ve Madde 89/1 kapsamındaki basınçlandırma gereksinimi proje ortasında gündeme geldi.

Buradan çıkan alışkanlık şudur: yükseklik değerini tek bir sayı olarak değil, sayı artı ölçüm noktası artı en olumsuz cephe kontrolü olarak raporlayın. Üstelik Madde 4/ccc iki değeri birlikte anar; bina yüksekliği ve yapı yüksekliği ayrı ayrı yazılmadan yüksek bina değerlendirmesi tamamlanmış sayılmaz.

Kontrol listesi

• Bina yüksekliği (Madde 4/h) ve yapı yüksekliği (Madde 4/bbb) ayrı ayrı hesaplandı ve raporlandı mı?
• Kot alınan nokta projede işaretli mi, imar planındaki yükseklik rapora alındı mı?
• Yüksek bina değerlendirmesi Madde 4/ccc'deki iki değer üzerinden birlikte yapıldı mı?
• Kompartıman kat sınırı, Madde 24/4 gereği bina yüksekliği üzerinden mi kontrol edildi?
• Basınçlandırma kontrolü Madde 89/1, 89/2 ve 89/3 için ayrı ayrı yapıldı mı?
• Kat alanı eşikleri kontrol edildi mi: 400 m2 (Madde 75/2-a), 1000 m2 (Madde 94), 2000 m2 (Madde 6/4)?
• Kullanıcı yükü hesabında Ek-5/A'nın net alan ve brüt alan ayrımı uygulandı ve rapora yazıldı mı?

SSS

BYKHY'de bina yüksekliği ile yapı yüksekliği farkı nedir?

Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafeyi veya imar planında ve Yönetmelikte öngörülen yüksekliği ifade eder (BYKHY Madde 4/h). Yapı yüksekliği ise bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğidir (BYKHY Madde 4/bbb). Aynı binada iki tanım farklı sayılar verir.

BYKHY'de yüksek bina tanımı nedir?

Yüksek bina, bina yüksekliği 21.50 m'den, yapı yüksekliği 30.50 m'den fazla olan binaları ifade eder (BYKHY Madde 4/ccc). Bu tanıma girildiğinde iç kaplama ve yalıtım malzemeleri, düşey şaft duvarları, kompartıman düzeni ve söndürme altyapısı dâhil olmak üzere çok sayıda hüküm aynı anda sertleşir.

Bodrum katlar hangi yükseklik değerine girer?

Bodrum katı, su basman kotunun altında inşa edilen, kısmen tabii veya tesviye edilmiş zemin altında kalan kattır (BYKHY Madde 4/ı). Bodrum katlar yapı yüksekliği tanımına açıkça dâhildir (BYKHY Madde 4/bbb). Ayrıca bodrum kat sayısı 4'ten fazla olan binalarda bodrum kata hizmet veren kaçış merdivenleri yükseklikten bağımsız olarak basınçlandırılır (BYKHY Madde 89/2).

BYKHY'de kat alanı hangi eşiklerde karşımıza çıkar?

Kat alanı 2000 m2'den fazla olan katların tahliye projeleri mimari projelerden ayrı hazırlanır (BYKHY Madde 6/4). Konutlar hariç kat alanı 400 m2'den fazla olan iki ile dört kat arasındaki binalarda yangın uyarı butonu mecburidir (BYKHY Madde 75/2-a). Yüksek binalar ile kat alanı 1000 m2'den fazla olan alışveriş merkezleri ve otoparklarda itfaiye su alma hattı bağlantı ağızları bırakılır (BYKHY Madde 94).

Kaynakça

• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, Resmî Gazete 19/12/2007, sayı 26735. Değişiklikler: RG 09/09/2009-27344; RG 05/04/2012-28255; RG 09/07/2015-29411. Güncel metin: mevzuat.gov.tr
• Bu yazıda kullanılan maddeler: Madde 4/h (bina yüksekliği), 4/ı (bodrum katı), 4/bbb (yapı yüksekliği), 4/ccc (yüksek bina), Madde 6/4 (kat alanı 2000 m2), Madde 19/2-a (126 m2), Madde 24/4 (kompartıman kat sınırı), Madde 24/6 ve Ek-4 (kompartıman alanı), Madde 25/3 (yüksek binada şaft duvarı), Madde 26/2 (döşeme kaplaması), Madde 27/1 ve 27/2-b (cephe), Madde 28/3 (çatı), Madde 29/3 ve 29/4 (yüksek binada malzeme), Madde 29/7 ile Ek-3/B ve Ek-3/C, Madde 31/3 (kaçış yolu belirlemesi), Madde 32/1 ve Ek-5/A (kullanıcı yükü, net ve brüt alan), Madde 32/6 (40 cm), Madde 34/7 (yangın güvenlik holü), Madde 46 (bodrum kat kaçış merdiveni), Madde 47/3 (kapı dayanımı), Madde 75/2-a ve 75/2-c (yangın uyarı butonu), Madde 89/1, 89/2, 89/3 (basınçlandırma), Madde 94 (itfaiye su alma hattı).
• TS EN 13501-1 Yapı malzemelerinin yanıcılık sınıfları (Yönetmelikte Ek-2/Ç ile atıf yapılan standart).

Bu yazıda geçen bütün madde numaraları ve değerler, Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelik metninden alınmıştır. Yine de projelendirmede güncel metin esas alınmalı ve tasarım yetkili mühendis tarafından yapılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

BYKHY'de bina yüksekliği ile yapı yüksekliği farkı nedir?

Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafeyi veya imar planında ve Yönetmelikte öngörülen yüksekliği ifade eder (BYKHY Madde 4/h). Yapı yüksekliği ise bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğidir (BYKHY Madde 4/bbb). Aynı binada iki tanım farklı sayılar verir.

BYKHY'de yüksek bina tanımı nedir?

Yüksek bina, bina yüksekliği 21.50 m'den, yapı yüksekliği 30.50 m'den fazla olan binaları ifade eder (BYKHY Madde 4/ccc). Bu tanıma girildiğinde iç kaplama ve yalıtım malzemeleri, düşey şaft duvarları, kompartıman düzeni ve söndürme altyapısı dâhil olmak üzere çok sayıda hüküm aynı anda sertleşir.

Bodrum katlar hangi yükseklik değerine girer?

Bodrum katı, su basman kotunun altında inşa edilen, kısmen tabii veya tesviye edilmiş zemin altında kalan kattır (BYKHY Madde 4/ı). Bodrum katlar yapı yüksekliği tanımına açıkça dâhildir (BYKHY Madde 4/bbb). Ayrıca bodrum kat sayısı 4'ten fazla olan binalarda bodrum kata hizmet veren kaçış merdivenleri yükseklikten bağımsız olarak basınçlandırılır (BYKHY Madde 89/2).

BYKHY'de kat alanı hangi eşiklerde karşımıza çıkar?

Kat alanı 2000 m2'den fazla olan katların tahliye projeleri mimari projelerden ayrı hazırlanır (BYKHY Madde 6/4). Konutlar hariç kat alanı 400 m2'den fazla olan iki ile dört kat arasındaki binalarda yangın uyarı butonu mecburidir (BYKHY Madde 75/2-a). Yüksek binalar ile kat alanı 1000 m2'den fazla olan alışveriş merkezleri ve otoparklarda itfaiye su alma hattı bağlantı ağızları bırakılır (BYKHY Madde 94).